智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，近期，摩根士丹利與美聯(lián)集團(tuán)有限公司的專家謝先生(Gordon Tse)和劉先生(Buggle Lau)就香港住宅市場(chǎng)舉行了一次電話會(huì)議。他們認(rèn)為，在以下因素的支撐下，香港房?jī)r(jià)可能已經(jīng)觸底：(1)供應(yīng)有限;(2)抵押貸款利率下降;(3)內(nèi)地購房者的貢獻(xiàn)增加。
相對(duì)于零售和寫字樓市場(chǎng)，摩根士丹利對(duì)住宅市場(chǎng)和開發(fā)商保持積極看法。
在開發(fā)商中，摩根士丹利看好新鴻基地產(chǎn)(00016，增持)和恒基兆業(yè)(00012，增持)。
摩根士丹利的依據(jù)是：(1)高股息收益率;(2) Hibor(香港銀行同業(yè)拆借利率)和利率下降帶來的好處;(3)充足的可售資源。
需求方面：
2025 年上半年，整體成交量(一手和二手單位)同比增長(zhǎng) 3.9%，達(dá)到 2.9 萬套，這得益于 2025 年 5 月以來 Hibor 下降、開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)策略以及內(nèi)地購房者貢獻(xiàn)的增加。2025/26 年度財(cái)政預(yù)算案放寬了印花稅(僅 100 港元)，因此 2025 年上半年，售價(jià)在 1000 萬港元及以下的房產(chǎn)銷量同比激增 305%。2025 年，大眾市場(chǎng)的表現(xiàn)可能會(huì)繼續(xù)優(yōu)于奢侈品市場(chǎng)。美聯(lián)預(yù)計(jì) 2025 年一手單位銷量將達(dá)到 1.8 萬套(同比增長(zhǎng) 6%)。
供應(yīng)改善：
(1)潛在供應(yīng)已見頂(見圖 3)，由于土地供應(yīng)有限，新項(xiàng)目完工量下降，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將開始進(jìn)入上升周期。(2)在頭五個(gè)月，已完工庫存占一手總銷量的 55% 以上(2023/24 年度約為 40%)。因此，開發(fā)商正在清理庫存。(3)一手單位價(jià)格折扣已從 12% 收窄至 9%，表明需求有所改善。(4)2025 年上半年，一手單位去化率改善至 64%，而 2024 年為 57%，2023 年為 50%。
房?jī)r(jià)趨勢(shì)：
2025 年上半年房?jī)r(jià)可能已經(jīng)企穩(wěn)(同比下降 1%)，降幅小于預(yù)期。這與摩根士丹利在《洞察報(bào)告》中表達(dá)的積極觀點(diǎn)一致。美聯(lián)預(yù)計(jì) 2025 年房?jī)r(jià)將上漲 3%(摩根士丹利對(duì)下半年的估計(jì)為上漲 2%)。催化劑可能出現(xiàn)在供應(yīng)降至 9 萬套以下時(shí)。
租金趨勢(shì)：
保持積極。(1)更多來自內(nèi)地的人才和學(xué)生來香港工作和攻讀高等教育。(2)在過去 2-3 年，由于抵押貸款利率上升和房?jī)r(jià)下跌，本地人的積壓需求受到抑制，他們此前更傾向于租房，但這種情況可能會(huì)改變。美聯(lián)預(yù)計(jì) 2025 年租金同比上漲 6%(2025 年上半年為 1.2%)。
圖表 1：房?jī)r(jià)在 2021 年 9 月達(dá)到峰值后下跌 28%，目前正趨于穩(wěn)定(RVD)
圖表 2：租金上漲支撐房?jī)r(jià)(RVD)
圖表 3：私人住宅潛在供應(yīng)可能已見頂 ——2025 年第二季度環(huán)比下降 4000 套
圖表 4：與一線城市相比，香港的租金收益率具有吸引力
圖表 5：內(nèi)地購房者在一手市場(chǎng)的貢獻(xiàn)占比上升(按價(jià)值計(jì)算)
圖表 6：抵押貸款利率下降反映出 Hibor 下降
