房地產(chǎn)市場的資金來源正在持續(xù)改善。國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅較去年同期收窄16.4個(gè)百分點(diǎn)，較去年全年收窄10.8個(gè)百分點(diǎn)，其中，國內(nèi)貸款同比增長0.6%，相較之下，去年國內(nèi)貸款下降6%左右。
房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，而企業(yè)健康發(fā)展的前提是擁有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。比如，回顧2021年下半年個(gè)別房企出險(xiǎn)，一個(gè)主要原因是企業(yè)的現(xiàn)金流惡化，資金鏈斷裂，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式難以為繼。
如何穩(wěn)定、改善企業(yè)的資金來源？這既是房企化債的重要內(nèi)容，也是推動(dòng)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。企業(yè)的資金來源主要包括兩部分，即經(jīng)營性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流，對(duì)房企來說，前者主要是銷售回款，這依賴于市場的交易量與成交價(jià)格，后者主要是債務(wù)融資、股權(quán)融資，如銀行貸款、發(fā)行債券與股票等。
穩(wěn)定并改善房地產(chǎn)資金來源，首先要穩(wěn)定市場銷售，從而改善房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流。2024年9月召開的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。今年以來，全國各地區(qū)、各部門按照黨中央的決策部署與要求，“因城施策”出臺(tái)了一系列措施，取得了明顯成效。今年上半年，市場交易量有所改善，市場價(jià)格降幅整體收窄。其中，全國新建商品房銷售面積同比下降3.5%，較去年同期收窄15.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售金額下降5.5%，較去年同期收窄19.5個(gè)百分點(diǎn)；從70個(gè)大中城市6月的房價(jià)數(shù)據(jù)看，一二三線城市的新建商品住宅銷售價(jià)格雖有所波動(dòng)，但同比降幅均較去年同期收窄。
穩(wěn)定并改善房地產(chǎn)資金來源，還要穩(wěn)定外部融資環(huán)境，進(jìn)一步改善企業(yè)的融資性現(xiàn)金流。在此過程中，要平衡好促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，掌握好一個(gè)“度”。需要看到，此前個(gè)別房企出險(xiǎn)，既與企業(yè)脫離主業(yè)、盲目多元投資有關(guān)，也與企業(yè)過度融資有關(guān)。而企業(yè)之所以能“過度融資”，主因是金融業(yè)經(jīng)營的順周期性——當(dāng)某個(gè)行業(yè)處在上升期，金融機(jī)構(gòu)一窩蜂放貸，助推“熱的更熱”，一旦行業(yè)進(jìn)入下行期，部分金融機(jī)構(gòu)出于維護(hù)自身債務(wù)安全的考慮，爭先抽貸，迫使“冷的更冷”。
破解房地產(chǎn)金融的順周期性問題，藥方是搭建溝通協(xié)調(diào)平臺(tái)與機(jī)制，緩解銀企之間的信息不對(duì)稱。最新數(shù)據(jù)顯示，在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推動(dòng)下，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款已增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付，有力保障了廣大購房人的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供了重要支撐。
接下來，在房地產(chǎn)市場資金來源持續(xù)改善的基礎(chǔ)上，房企也要修煉內(nèi)功，完善公司治理機(jī)制與內(nèi)控管理機(jī)制。只有企業(yè)經(jīng)營合規(guī)、前景優(yōu)良，外部融資才能順利進(jìn)入，二者是良性循環(huán)的關(guān)系。與此同時(shí)，還要加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。金融管理部門可進(jìn)一步指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。（作者：郭子源 來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）
