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1、允許專項債券用于回收閑置土地，有助于房企處置閑置土地回籠資金
支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，這項政策擴大了專項債的使用范圍，使地方政府有更充裕的資金用于回收閑置存量土地，打通了收儲缺乏資金的“卡點”。房地產(chǎn)市場下行，當前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，之前成交的土地，房地產(chǎn)企業(yè)無力開發(fā)，特別是民營房企缺乏繼續(xù)建設(shè)的資金。在該項政策支持下，政府使用專項債回收房企閑置土地，有助于房企回籠資金，將幫助房企緩解流動性和債務(wù)壓力。
2、專項債券和專項資金用于收購存量商品房，將幫助房企加快去庫存
支持專項債券和保障性安居工程補助資金用于收購存量商品房用作保障性住房，該政策可以加快消化存量商品房。根據(jù)監(jiān)測，2024年1-9月，TOP100房企銷售總額同比下降38.8%，降幅較上月擴大0.3個百分點。9月單月，TOP100房企銷售額同比下降38.81%，環(huán)比降低2.20%。房企去化能力仍然較弱，特別是民營房企銷售額下降幅度更大，民營房企的庫存去化能力更弱。該政策的實施，將幫助房企加快去庫存，有助于房企回籠資金。
3、取消普宅和非普宅標準，調(diào)整相銜接的土地增值稅政策，有助于減輕房企稅費壓力
按照《《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》》規(guī)定，如果納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，那么可以免征土地增值稅。對于非普通住宅，土地增值稅是全征的，沒有免征優(yōu)惠情況?？偟膩砜?，非普通住宅和普通住宅在土地增值稅方面優(yōu)惠政策和稅率的不同，非普通住宅沒有稅收優(yōu)惠政策，稅率相對較高；而普通住宅則有一定的稅收優(yōu)惠政策，并且稅率相對較低。取消普宅和非普宅標準，財稅相關(guān)部門將調(diào)整相銜接的土地增值稅政策，總體上將降低稅率、擴大優(yōu)惠，降低土地增值稅預(yù)繳征繳額度，有助于減輕房企稅費壓力。
4、房企償債壓力仍然較大，政策支持回收閑置土地和存量商品房，有助于房企回籠資金?
房企償債壓力仍在加大。根據(jù)上市房企2024半年報，截至2024年6月底，代表房企整體杠桿率有所上升，短期償債能力有所下降。25家代表房企凈負債率為78.2%，較去年同期上升4.3個百分點；現(xiàn)金短債比為2.0，較去年同期微降0.2個百分點。
圖:代表房企2022上半年-2024上半年凈負債率和現(xiàn)金短債比均值情況?
9.26中央政治局會議定調(diào)“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，需求端的政策如調(diào)整住房限購政策、降低存量房貸利率等已在加快落實，而供給端支持稍顯不足。今日，財政部發(fā)布的允許專項債和資金擴大使用范圍，回收存量商品房和閑置土地，正在加快落實供給端的政策支持，將有助于盤活閑置土地和存量商品房，減輕房企稅費壓力，有助于房企回籠資金。
總的來看，政策支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，支持專項債券和保障性安居工程補助資金用于收購存量商品房用作保障性住房，房企應(yīng)積極利用政策契機，處置閑置土地和加快去化存量商品房，加快回籠資金，增強流動性，緩解債務(wù)壓力。
