昨天，老王自選股里唯一關(guān)注的地產(chǎn)股，保利發(fā)展，一刀斬?cái)嗔怂腥站€、周線支撐，8元以下的股價(jià)離著月線更是漸行漸遠(yuǎn)。
資本市場對于原本孱弱的房地產(chǎn)市場信心大減，源于重要會議的漠視。
每年的7.30會議，都是很重要的。既要總結(jié)上半年的經(jīng)濟(jì)工作，也要對下半年的經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)有所籌劃。
2025年的7.30會議，還趕上“十四五”收官與“十五五”開局。
所以，在開會前，很多專業(yè)機(jī)構(gòu)都認(rèn)為上面會放大招，房地產(chǎn)業(yè)著實(shí)紅了幾天。
但讓人大跌眼鏡的情況發(fā)生了：
7·30經(jīng)濟(jì)會議，對于房地產(chǎn)罕見的只字未提。
有分析人士認(rèn)為，這是一個信號：
在從利率、市場端長時間刺激樓市無果的情況下，上面已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)放棄了搶救。
事實(shí)真是如此嗎？
樓市會因此發(fā)生哪些變化？
買房者該如何應(yīng)對？
8月份的第一天，我們來聊聊。
作為普通人，我們首先要研究大會的提要，一共是8個要點(diǎn)，雖然只字未提房地產(chǎn)，但是不代表和房地產(chǎn)無關(guān)：
第一，會議提出了加快專項(xiàng)債券的發(fā)行和使用速度、利用超長期特別國債以及加大以舊換新等刺激措施，這表明下半年財(cái)政政策的支持力度將進(jìn)一步加大。（會不會有棚改的專項(xiàng)債和房產(chǎn)的依舊換新刺激？）
第二，貨幣政策方面，適度寬松，促進(jìn)社會綜合融資成本下行；（小調(diào)整可以期待，大幅降息可能性不大）
第三，產(chǎn)業(yè)政策，重視科技創(chuàng)新、推動良性競爭。本次會議首次提出了“防止‘內(nèi)卷式’惡性競爭”的觀點(diǎn)，意在反對過度的競爭行為。（車企的價(jià)格戰(zhàn)可能停了，房企自然更不可能打價(jià)格戰(zhàn)）
第四，聚焦高質(zhì)量城市更新；
第五，擴(kuò)內(nèi)需，從消費(fèi)場景和消費(fèi)能力方面共同發(fā)力；
第六，保民生，突出就業(yè)優(yōu)先政策導(dǎo)向。旅游、養(yǎng)老、幼兒教育、家庭服務(wù)將是重點(diǎn)發(fā)力的地方，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新這些方面估計(jì)會有更多的政策支持。
第七，資本市場，增強(qiáng)資本市場吸引力和包容性，鞏固良好態(tài)勢；
第八，高水平開放，穩(wěn)外貿(mào)基本盤。
如果讓老王來總結(jié)，雖然沒提房地產(chǎn)，但是條條不離房地產(chǎn)：
還有更為關(guān)鍵的一點(diǎn)：各個城市房地產(chǎn)政策可以靈活掌握，房企你有本事開發(fā)，融資成本我給你降低，但是不能有風(fēng)險(xiǎn)。
所以，如果不重啟貨幣棚改等大招，下半年或者未來幾年房地產(chǎn)都會發(fā)生以下變化：
那么，對于青島而言，會有怎樣的影響？
最近幾天，中島地塊、果品市場地塊等關(guān)注度比較高的新盤，都已經(jīng)或明或暗的釋放了戶型信息，兩個字：
失望。
既要開發(fā)商做好外立面的形象工程，主城四區(qū)又收緊了封閉陽臺的規(guī)劃紅利，再加之一些不熟悉市場的操盤手對于地段過于樂觀，讓很多樓盤在上市前，就已經(jīng)出現(xiàn)了“開門黑”的跡象。
當(dāng)然相關(guān)部門也有自己的理由：如果像西安、濟(jì)南那樣大尺度的放開規(guī)劃紅利，那么對于在售的老盤不公平，也不利于二手房市場的穩(wěn)定。
但開發(fā)商會在意這些嗎？如果這一次保利難以在和青鐵的二次聯(lián)姻時，難以延續(xù)其在西海岸的成功，華潤在北站深陷流速的泥潭，那么兩三年后青島必然將再次消失去為數(shù)不多的頭部房企。
其實(shí)，現(xiàn)在就已經(jīng)有苗頭了：青島最好的房企，上半年在青島0拿地，但是在濟(jì)南大獲成功，青島的衙門就不該反思嗎？
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場好不好，各個區(qū)能不能賣地，這和只負(fù)責(zé)政策收口的老爺們好似沒有關(guān)系，甚至和他們合作的平臺公司也不會在意：眼前的政績和利益才是自己的，誰知道三五年以后屁股坐在哪把椅子上？
所以，失望之外，老王的第二個情緒是悲觀。
但是，在失望、悲觀之余，我希望大家明白一點(diǎn)：青島是一座有千萬人口的城市，是一個GDP排在前列的強(qiáng)二線城市，是一個有著產(chǎn)業(yè)潛力和消費(fèi)潛力的宜居城市，人們對于好房子的需求，是一直存在的。
對于青島的樓市，老王還有第二個判斷：在需求基本觸底反彈，但是供應(yīng)量銳減的市場之下，青島反而比西安、杭州、成都一直大量供地，持續(xù)供應(yīng)、房價(jià)一直在漲的樓市要更穩(wěn)。
在產(chǎn)能過剩的周期內(nèi)，缺少好房子的城市，會比遍地都是大量好房子城市，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值增值力，更讓人踏實(shí)。
那么，作為一個普通人，我們在剩下的五個月該如何操作？
賣和買，兩個層面。
我們先說更為糾結(jié)的賣。
數(shù)據(jù)來自卓易
從數(shù)據(jù)上看二手房今年的成交雖然不錯，但還是以價(jià)換量的市場。如果你手里是一套房齡15年以上、三室以下、物業(yè)差、沒有地鐵的老房子，那么要借著一切城市更新的利好，趕緊出房子。
對于一些二手房來說，從“降價(jià)能賣”到“基本不能賣了”還有大約兩年時間。為什么是大約兩年時間？
因?yàn)閮赡旰螅琈8號線南段、M5號線應(yīng)該都就開通了，特別是5號線，沿線會有很多低價(jià)新房，對于老城區(qū)80%的老房子都是降維打擊。
核心城區(qū)內(nèi)，15年房齡之內(nèi)、良好戶型、物業(yè)不錯的次新房，未來五個月市場是樂觀的，特別是一些新盤戶型和價(jià)格出來之后，會帶動周邊的二手房市場。
對自己的房價(jià)合理判斷之后，要有戰(zhàn)略定力。如果你不會判斷，可以在評論區(qū)里留言，我?guī)湍憧纯础?/span>
接下來，說說新房。
就目前這個政策環(huán)境之下，能把規(guī)劃紅利拉滿的，不是2025年的新盤，而是2024年的樓盤，核心區(qū)確實(shí)有些盤拿到了規(guī)劃紅利。
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這種戶型，將在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)絕版。這也就是為什么有的開發(fā)商，營銷中心開了不到一周，就準(zhǔn)備提前開盤的原因。
開發(fā)商實(shí)力、產(chǎn)品力、會所配套、價(jià)格都沒有問題的情況下，這樣的房子會比以前賣得更快。
沒有別的原因，就是好盤太少了，對手太菜了。
所以，當(dāng)下市場，一定是宏觀趨勢下，微觀極度細(xì)分的市場，平均數(shù)、大趨勢都可能成為你的誤導(dǎo)，精心研究自己的需求和市場對應(yīng)的選擇，才是提高生活品質(zhì)、保資產(chǎn)的根本。
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