中房報記者 梁笑梅丨北京報道

7月30日，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（02602.HK）發(fā)布公告，宣布與控股股東萬科企業(yè)股份有限公司及其關(guān)聯(lián)方簽訂債務(wù)清償協(xié)議，涉及總代價約2.57億元。根據(jù)協(xié)議，萬科將以轉(zhuǎn)讓物業(yè)或車位的方式，結(jié)清其對萬物云的部分到期債務(wù)。此次交易涉及全國多個城市的商品房、商鋪及車位，部分物業(yè)尚處于開發(fā)建設(shè)階段。

與此同時，萬物云還宣布收購萬科旗下杭州兩家公司100%股權(quán)，初始對價合計約9824萬元，交易完成后，兩家公司將成為萬物云的全資附屬公司。公告顯示，此次收購的代價將用于抵償萬科及其關(guān)聯(lián)方對萬物云的貿(mào)易應(yīng)收款項及其他往來余額。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，“通過資產(chǎn)抵債，萬物云可增加物業(yè)及車位資產(chǎn)，而萬科則能去化庫存并降低杠桿。”中指研究院廣州分院總經(jīng)理張化學(xué)則認為，“萬科用于抵債的資產(chǎn)多位于低能級城市，流動性較差，反映出其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備已較為有限?！?/span>

萬物云的一位內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，“此次交易屬于化解關(guān)聯(lián)債務(wù)的商業(yè)行為，收購杭州資產(chǎn)旨在補充社商運營布局?！?/span>

此次交易是萬科與萬物云在債務(wù)問題上的又一次協(xié)同動作。2024年底，雙方已進行過類似操作，但此次規(guī)模更大，覆蓋范圍更廣。市場關(guān)注的是，這種“內(nèi)部消化”模式能否持續(xù)，以及萬物云如何盤活這些流動性較差的資產(chǎn)。

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根據(jù)萬物云公告，此次債務(wù)清償協(xié)議涉及106項交易，覆蓋唐山、北京房山、佛山、天津、重慶、成都、烏魯木齊等全國多個城市，物業(yè)類型包括住宅、商鋪、車位等，部分仍處于建設(shè)階段。

“從抵債資產(chǎn)的分布來看，絕大多數(shù)位于三四線城市或非核心區(qū)域，且以商鋪、車位等低流動性資產(chǎn)為主?！睆埢瘜W(xué)認為。他表示：“這說明萬科可用于抵債的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已經(jīng)不多，尤其是核心城市的住宅項目，可能早已被優(yōu)先用于其他債務(wù)處置?！?/span>

萬物云2024年年報顯示，其貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收保證金總額為65.42億元，其中來自萬科的應(yīng)收賬款達24.5億元，占當期貿(mào)易應(yīng)收款總余額的32.8%。一位不愿具名的資深物業(yè)分析師表示：“由于萬科面臨現(xiàn)金流壓力，這部分債務(wù)的回收存在較大不確定性。此次以資抵債，雖能減少應(yīng)收賬款規(guī)模，但萬物云未來仍需面對資產(chǎn)處置難題?！?/span>

宋紅衛(wèi)認為：“對萬科而言，可以快速去化庫存并降低負債；對萬物云來說，則能增加在管資產(chǎn)規(guī)模，優(yōu)化財務(wù)報表?！钡蔡嵝?，若資產(chǎn)流動性不足，未來可能面臨減值風(fēng)險。

萬物云的內(nèi)部人士回應(yīng)稱，“此次交易是正常的商業(yè)安排，符合公司戰(zhàn)略?！辈贿^，市場更關(guān)注的是，萬科是否還會繼續(xù)以類似方式化解剩余債務(wù)，以及萬物云如何提升這些資產(chǎn)的運營效率。

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除接盤2.57億元物業(yè)資產(chǎn)外，萬物云同日宣布收購萬科旗下杭州萬瑜置業(yè)及杭州元廣有限公司100%股權(quán)，初始對價分別為0.98億元及3萬元。根據(jù)公告，這兩家公司的資產(chǎn)主要為杭州地區(qū)的商業(yè)及住宅項目，獨立估值師評估其總市值約0.99億元。

萬物云董事會表示，此次收購不會對集團現(xiàn)金流造成重大影響，且符合公司整體利益。萬物云內(nèi)部人士透露：“杭州萬瑜及杭州元廣持有的物業(yè)位于‘蝶城’戰(zhàn)略輻射范圍內(nèi)，收購旨在補充社商運營資源，強化區(qū)域布局?！?/span>

“蝶城”是萬物云近年提出的核心戰(zhàn)略，旨在通過數(shù)字化改造提升存量物業(yè)的運營效率。此次收購的杭州資產(chǎn)，預(yù)計將納入該體系，成為萬物云在長三角地區(qū)的重要支點。

宋紅衛(wèi)表示，萬物云近年來積極拓展第三方業(yè)務(wù)，減少對萬科的依賴，但關(guān)聯(lián)交易仍占一定比重?！按舜问召忞m然規(guī)模不大，但可以看出萬物云在嘗試盤活萬科體系內(nèi)的存量資產(chǎn)，同時為‘蝶城’戰(zhàn)略儲備資源?！?/span>

張化學(xué)則認為，“萬物云在承接萬科資產(chǎn)時需謹慎評估其商業(yè)價值。杭州市場相對健康，但商業(yè)物業(yè)的運營難度較高，如果定位不清，可能成為負擔?！?/span>

在市場觀察人士看來，萬物云未來可能繼續(xù)通過類似交易整合萬科體系內(nèi)的物業(yè)資源，但如何平衡關(guān)聯(lián)交易與獨立發(fā)展，仍是其長期課題。