今天，帝都史上最高地價(jià)的朝陽(yáng)巨無(wú)霸地塊終于塵埃落定。

中海新城153.32億，溢價(jià)0.21%摘得朝陽(yáng)三宗組團(tuán)地塊，福州裕城24.345億拿下槐房NY-030地塊，溢價(jià)率0.1%。

北京土拍，一天攬金177.5億，殺瘋啦～

1， 時(shí)代變了，土拍在篩選開(kāi)發(fā)商。

朝陽(yáng)是北京打包拿地的先鋒。

上一宗百億地塊是酒仙橋+前葦溝捆綁地塊，從這個(gè)配置大致能看出，這是強(qiáng)勢(shì)板塊帶弱勢(shì)板塊的玩法。

用高地價(jià)篩選開(kāi)發(fā)商，同時(shí)防止偏弱板塊土地流拍。

在酒仙橋豪宅北京宸園在十月份開(kāi)盤之后，珠玉在前，朝陽(yáng)緊接著就推出了三宗打包新地塊。

起步門檻再創(chuàng)新高，達(dá)153個(gè)億，當(dāng)時(shí)就有傳聞，有這個(gè)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，估計(jì)就是中海沒(méi)跑了。

結(jié)果昨天下午，除了中海新城，華潤(rùn)也報(bào)名了。

今天華潤(rùn)抬了一手，讓中海新城多掏了3200萬(wàn)。?????

這三宗地，一宗是酒仙橋0014地塊，一宗在十八里店692地塊配建兩宗商業(yè)一宗教育用地，一宗在小紅門。

我們今天簡(jiǎn)單分開(kāi)說(shuō)說(shuō)，后續(xù)再掰開(kāi)細(xì)聊。

2，經(jīng)過(guò)潛力驗(yàn)證的酒仙橋豪宅，迎來(lái)了新鄰居。

0014新地塊位置就在北京宸園南側(cè)，質(zhì)素與北京宸園相當(dāng)，容積率與北京宸園一樣為2.8。

規(guī)劃建面78148平米，樓面地價(jià)6.43萬(wàn)元/平方米。

相比北京宸園，利潤(rùn)空間更足，應(yīng)該能做出不錯(cuò)的產(chǎn)品。

我們拿到一些小道消息，據(jù)說(shuō)起步戶型會(huì)在180平往上，粗略一算，總價(jià)起步門檻就在2200萬(wàn)上下。

以平均面積200平計(jì)算，這可能會(huì)是僅有400戶左右的，非常純粹的高凈值社區(qū)。

難道中海第二個(gè)玖序系，會(huì)出現(xiàn)在酒仙橋？

3，十八里店的商業(yè)配套被補(bǔ)齊了。

十八里店是今年唯一沒(méi)有破發(fā)的板塊，云筑一二期和朝央和煦賣的都不錯(cuò)。

中海拿下的十八里店項(xiàng)目由4個(gè)地塊組成，其中住宅用地地上建面為13.42萬(wàn)平米。

好消息是，十八里店缺的商業(yè)配套要被補(bǔ)齊了。

地塊配建了兩宗商業(yè)用地，地上建面合計(jì)約12萬(wàn)方，不算太大，但肯定足夠用了。

壞消息是，十八里店可能面臨新房踩踏。

在6月份，金隅底價(jià)拿下十八里店686地塊，案名隅東序，前段時(shí)間已經(jīng)取證。

從產(chǎn)品戶型圖來(lái)看，抄了首鋼園元璽的作業(yè)，L形弧形大轉(zhuǎn)角窗再現(xiàn)。

686地塊的規(guī)劃建面約12萬(wàn)方，加上這次的692地塊，十八里店會(huì)有約25萬(wàn)方住宅用地。

板塊內(nèi)云筑二三期還有328套庫(kù)存，隅東序總戶數(shù)為824戶，692地塊粗略估計(jì)將有1000套房源。????

未來(lái)一段時(shí)間，十八里店還有兩千多套新房要賣。

692地塊規(guī)劃比686地塊要更有利，以目前十八里店的供應(yīng)來(lái)看，新產(chǎn)品在戶型上很難做出差異度了。??????????

接下來(lái)就看得房率和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上怎么別出心裁。

之后我們單開(kāi)一期數(shù)據(jù)稿件細(xì)聊。

4，小紅門，城市界面撐不起環(huán)線和價(jià)格。

小紅門XHM-10住宅用地，地上建面5.5萬(wàn)平方，容積率為2.5，又是個(gè)小規(guī)模社區(qū)。

可能是23年的新盤星光里戶型也一般，加上社區(qū)規(guī)模小，即便送了不錯(cuò)的精裝標(biāo)準(zhǔn)也賣的一般。

區(qū)域價(jià)值沒(méi)有得到驗(yàn)證，8萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)還是有點(diǎn)虛。

再加上區(qū)域界面差，即便在三環(huán)，也拿它沒(méi)啥辦法。

城市更新之后，可能能友好一些。

5，無(wú)人在意的角落，槐房新宮醋場(chǎng)那塊地今天也有了結(jié)果。

槐房這宗地塊上架過(guò)兩次。

第二次土地面積直接對(duì)半砍，總價(jià)低，容積率也降了，給想拿地的開(kāi)發(fā)商砍了門檻。

這次有三家報(bào)名，被福州裕城24.345億拿下。

我們了解到的消息是，建發(fā)和金茂合作開(kāi)發(fā)。?

但豐臺(tái)的客觀問(wèn)題是庫(kù)存太高，去化難，好位置尚且困難，但凡位置差點(diǎn)，土拍都成問(wèn)題。

現(xiàn)在新宮南地塊的競(jìng)品中海公元里、森與天成，都不好受。

中海公元里是城市界面差拖了后腿，森與天成受車輛段影響，也沒(méi)好過(guò)到哪去，國(guó)慶期間才靠著帶看獎(jiǎng)勵(lì)和高傭金促銷火了一波。

新地塊的位置相對(duì)來(lái)說(shuō)要比森與天成和公元里好一些，但基于豐臺(tái)目前的市場(chǎng)認(rèn)知，新地塊的壓力也不會(huì)小。

另外，昨天晚上北京第六批次供地清單也出來(lái)了，海淀朱房村兩地塊、豐臺(tái)玉泉營(yíng)、亦莊x24地塊都在內(nèi)。