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到了今天，觀察樓市的數(shù)據(jù)，已經(jīng)不單單是只看房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，而在樓市的前瞻判斷上，金融數(shù)據(jù)的表現(xiàn)更加重要。
今年3月的金融數(shù)據(jù)很特殊。特殊在什么地方呢？
今年3月的居民中長期貸款數(shù)據(jù)終于出現(xiàn)了好轉的跡象。
就在前幾天，央媽公布的3月金融數(shù)據(jù)真是提振了市場的信心。央媽也是趕在周末提前發(fā)布了這個利好消息。
社融規(guī)模58879億，同比多增10544億，存量同比的增速8.4%。
社融是社會上的融資需求體現(xiàn)，從去年的9月以來社融就在底部反復摩擦，現(xiàn)在終于出現(xiàn)了增速上升的趨勢。
新增人民幣貸款36400億，3月非金融企業(yè)貸款新增了28400億元，同比多增5000億，在這里面，短期貸款新增14400億元，中長期貸款15800億元，企業(yè)票據(jù)融資-1984億元。
這是非金融企業(yè)的融資，中長期貸款對應著企業(yè)的設備投資，短期貸款對應著企業(yè)的日常經(jīng)營，而票據(jù)融資對應著套利。當票據(jù)融資減少，而中長期和短期貸款增多時，說明實體企業(yè)開始通過借貸投入到實體業(yè)務里了。企業(yè)端的融資出現(xiàn)了好的跡象。
3月的PMI指數(shù)也是能夠對照上3月的金融數(shù)據(jù)，3月的PMI達到了50.5%，在榮枯線以上，更加需要注意的是新訂單數(shù)，新訂單指數(shù)在51.8%，環(huán)比2月提升了0.7個百分點，說明需求端出現(xiàn)了積極的信號。
在居民端，居民貸款新增9853億元，同比多增了447億元，而中短期貸款新增4841億元，同比少增67億元，而中長期貸款新增5047億元，同比多增531億元。
中短期貸款對應著居民的消費，中長期貸款對應著按揭買房。而3月的數(shù)據(jù)明白的告訴我們消費還待促進，但是關于房地產(chǎn)的按揭貸款達到了2024年以來的最高值。
說明什么？說明居民終于開始買房了。
這是個重要的信號，也是中長期貸款的一個拐點。當這個信號出現(xiàn)時，說明房地產(chǎn)的出清接近了尾聲，房地產(chǎn)行業(yè)快要觸底了。
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我知道一說房地產(chǎn)快要觸底肯定會有人罵我，說我是房吹。因為他眼見的房價并沒有止跌。
全國除了個別城市，多數(shù)城市的二手房價依然還在往下降。仍然有大量的業(yè)主在拋售，在焦慮房子賣不出去。
這個是事實。
但是另一個事實是什么呢，另一個事實是重點城市的新房成交量增速已經(jīng)轉正了，這是第一次轉正。
重點城市的二手房成交量出現(xiàn)了大跨度的提升，部分城市的二手房市場成為了成交的主力，因為業(yè)主們的以價換量，促成了二手房成交的大爆發(fā)。
這個可以拿數(shù)據(jù)來說話。
根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，2025年一季度重點30城的新房成交面積3035萬方，同比增長了6.4%。而在這里面，有14城的新房成交量漲幅在20%以上。
像深圳，一季度的成交面積同比增長了74.71%，深圳的庫存面積剩了743萬方，就這些庫存里面還有不少是遠郊或者邊角料的房子。去掉邊角料，深圳真正能賣的新房數(shù)量已經(jīng)不多了。
像成都，成都一季度新房成交面積同比增長28.05%，一個季度成交了360萬方，成交規(guī)模冠絕30個重點城市。
還有南京、寧波、合肥等城市基本面不錯，庫存相對合理的城市，一季度的新房成交量漲幅都在30%以上。
二手房的成交量也在往上猛漲。一季度30個重點城市二手房的成交面積為5300萬方，同比增長了21%。
在這些城市里，深圳和杭州成交量領漲全國，二手房的成交量同比增長了50%以上，而如上海、寧波、成都和北京這些強勢城市的二手房成交量同比也增長了30%以上。
二手房的房價大部分城市還在跌，但是少數(shù)二手房的房價出現(xiàn)了上漲。
比如杭州、深圳、北京、上海，這些熱點一二線城市的核心區(qū)域次新房價的最低點在去年的9月，現(xiàn)在的核心區(qū)域二手房價相較于去年的9月有5%-10%左右的向上漲幅。
一季度樓市的數(shù)據(jù)是能夠和3月份的金融數(shù)據(jù)相對照上的。不管是樓市的數(shù)據(jù)，還是金融數(shù)據(jù)都在表明樓市調整接近了尾聲。
現(xiàn)在全國樓市的狀態(tài)像什么呢？像一個左側交易的狀態(tài)。
看整體的數(shù)據(jù)，仍然是向下的，看多數(shù)城市的二手房價格數(shù)據(jù)也是向下的。
但是在調整幾年的向下態(tài)勢里，又出現(xiàn)了不一樣的信號。這些不一樣的信號主要包括——
全國重點一二線城市的新房價格出現(xiàn)了上漲。
重點城市的一二手房成交量出現(xiàn)了上漲。
個別重點城市已經(jīng)突破了跌的狀態(tài)，長達半年多的時間走出了獨立的行情。
你可以說樓市分化，說新房和二手房的產(chǎn)品和價格分化，說不同城市之間的行情分化，但是再分化的行情走到極端總歸是要回歸正態(tài)分布。
樓市周期也像鐘擺一樣，從一個極端之后，再掉頭往回走，奔走在另一個極端的路上。
3
天下沒有只漲不跌的資產(chǎn)，也沒有只跌不漲的資產(chǎn)。漲多了必有泡沫破裂的那一日，跌多了總有跌出性價比的那一天。
如果過去二十年打上房價永遠漲的思想鋼印一樣，這幾年大眾又被打上了房價永遠跌的思想鋼印。
其實漲或者跌，打哪個思想鋼印都不正確。正確的是隨時觀察市場正在發(fā)生的變化。跟蹤市場的趨勢，通過各項數(shù)據(jù)的交叉驗證去獲得盡量真實的信息。
真實的信息，永遠不是隨大流，永遠在情緒之外。
我用金融數(shù)據(jù)和樓市數(shù)據(jù)交叉得出的一些信息分享給大家，只是讓大家看到樓市正在發(fā)生的變化。
這些變化里面，也藏著房地產(chǎn)觸底的拐點。
上面的分析是就當下情況的分析，那四月以后還會有新的情況出現(xiàn)。比如當下的關稅戰(zhàn)沖擊。
關稅戰(zhàn)博弈的情況會影響到外貿(mào)和出口。
外貿(mào)和出口又會影響到國內經(jīng)濟的基本面，進而影響到企業(yè)的營收和打工人的收入。
而收入也會影響到后面各個城市的房價。
所有鏈條的傳導都是一環(huán)扣一環(huán)的。關稅這個變量也會在未來的3-5個月以后的房地產(chǎn)市場。
當然，在面對關稅沖擊這個外部變量之后，內部的政策刺激也是對沖的另一個變量。這些都放到4-5月去看。
但是從目前房地產(chǎn)的內生動力來說，市場確實是在悄悄好轉，經(jīng)濟也在一點點復蘇。這些都是好的跡象。
我們不能光看見悲觀的一面，也要看到在悲觀的底層之上，還有樂觀的萌芽。
在經(jīng)濟大轉型過程中，家庭財富正在發(fā)生大遷徙與大洗牌。
圈里有什么？
你熟悉的米公子、和卿、慧凈、龍貓、大白、方潛平、喬妹等等都在這個平臺上。