剛剛過(guò)去的周末，北京、石家莊、廣州、鄭州、長(zhǎng)沙、保定六城紛紛出臺(tái)了加碼住宅限購(gòu)、限貸的措施。就在“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”寫(xiě)入政府工作報(bào)告前后，全國(guó)17個(gè)城市20天內(nèi)密集出臺(tái)了樓市調(diào)控新政。這是自去年10月左右以來(lái)，又一輪限購(gòu)、限貸風(fēng)暴。
國(guó)務(wù)院副總理張高麗19日在北京出席中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年年會(huì)時(shí)也再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，分類(lèi)指導(dǎo)，因城施策，重點(diǎn)消化三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)的過(guò)量庫(kù)存。
國(guó)家發(fā)展和改革委主任何立峰在上述論壇的主旨演講中表示，為了貫徹落實(shí)中央的決策部署，今年將重點(diǎn)在五方面下功夫，房地產(chǎn)是其中之一，“要堅(jiān)持因城因地去庫(kù)存，按照‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’的定位，分類(lèi)調(diào)控因城施策，控制信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)業(yè)?！?/p>
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，伴隨購(gòu)房需求的減少、交易量的回落，春節(jié)后有所抬頭的房?jī)r(jià)也將再次企穩(wěn)，前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、總價(jià)較高、戶(hù)型較大的房源有望率先降價(jià)。
長(zhǎng)沙住房公積金出新政
今日(3月20日)，長(zhǎng)沙住房公積金管理中心網(wǎng)站發(fā)布《長(zhǎng)沙市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，包括提高購(gòu)買(mǎi)首套房個(gè)人住房組合貸款最低首付款比例、提高購(gòu)買(mǎi)二套房住房公積金貸款最低首付款比例等。
20天17城
多地加碼樓市調(diào)控
本輪調(diào)控政策中最為引人注目的城市就是北京。上周五，北京的多個(gè)主管部門(mén)聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并且將二套房首付比例提至60%。
而在同一天，廣州、石家莊、鄭州也相繼發(fā)布新政，對(duì)原有的限購(gòu)政策進(jìn)一步提升要求。
而緊隨其后，3月18日，長(zhǎng)沙市也宣布加碼限購(gòu)，暫停對(duì)區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍家庭出售新建商品住房。
19號(hào)，河北省保定市，又發(fā)布新的調(diào)控政策，暫停向擁有主城區(qū)3套及以上的本市戶(hù)籍居民家庭出售主城區(qū)新建商品住房及二手住房。同時(shí)，暫停向擁有主城區(qū)1套及以上的非本市戶(hù)籍居民家庭出售主城區(qū)新建商品住房及二手住房。
2月三線(xiàn)城市一手房領(lǐng)漲!
一線(xiàn)城市二手房繼續(xù)升溫
3月以來(lái)各地的限購(gòu)政策正在加速出臺(tái)。那剛剛過(guò)去的二月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)又如何呢?也是在上個(gè)周末，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就發(fā)布了最新的數(shù)據(jù)!
在新建商品住宅也就是一手房市場(chǎng)，三線(xiàn)城市平均環(huán)比漲幅達(dá)到0.4%，二線(xiàn)城市平均環(huán)比漲幅為0.3%，一線(xiàn)城市僅為0.1%，呈現(xiàn)逐級(jí)遞減態(tài)勢(shì)。
分城市看，三亞以1.3%的環(huán)比漲幅位居70城市之首，西安、重慶漲幅在1%左右，(1.1% 1.0%的環(huán)比漲幅)，大部分三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在0.3%到0.9%之間。
而一線(xiàn)城市中，廣州環(huán)比上漲幅度最高，上海由負(fù)轉(zhuǎn)正(上漲0.2%)，北京降幅收窄(下降0.1%，)，只有深圳繼續(xù)下行，成為70大中城市中環(huán)比降幅最大的城市(環(huán)比下降0.6%)。
與一手房市場(chǎng)趨勢(shì)相反的是，部分一線(xiàn)城市在二手房市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，以北京為例，新建商品住宅房?jī)r(jià)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但二手房房?jī)r(jià)卻持續(xù)走高，2月環(huán)比漲幅達(dá)到1.3%，比一月環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，而廣州的二手房環(huán)比漲幅更是達(dá)到2.7%。
業(yè)內(nèi)人士表示，北京等一線(xiàn)城市目前屬于存量房時(shí)代， 二手房占據(jù)位置、數(shù)量、環(huán)境等多種優(yōu)勢(shì)，因此更能反映房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)。
專(zhuān)家：住房供需存在區(qū)域性差異
應(yīng)因城施策
隨著限購(gòu)的加碼，樓市再次成為輿論熱議的話(huà)題。就在剛剛舉行的中國(guó)發(fā)展高層論壇上，這也成了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人和經(jīng)濟(jì)學(xué)者們普遍認(rèn)為，目前的限購(gòu)政策出臺(tái)正當(dāng)其時(shí)，將會(huì)有效的抑制房?jī)r(jià)的再度高企，但后期一些配套的長(zhǎng)效機(jī)制也應(yīng)陸續(xù)出臺(tái)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng) 陳昌盛：我們現(xiàn)在是一線(xiàn)城市土地供給相對(duì)緊張，但是資金和人口正在向一線(xiàn)城市聚集，三四線(xiàn)城市土地供給相對(duì)寬裕，但是人口和整個(gè)資金都在撤離，相對(duì)來(lái)說(shuō)三四線(xiàn)城市是流出的，所以我們現(xiàn)在之所以強(qiáng)調(diào)因城施策的措施，其實(shí)是要給地方一些房地產(chǎn)的調(diào)控權(quán)，特別是三四線(xiàn)城市。
專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)不僅僅是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，它關(guān)系到立法、稅收、財(cái)政等許多領(lǐng)域，政府應(yīng)該拿出更多的長(zhǎng)效措施來(lái)，用體質(zhì)機(jī)制去解決樓市調(diào)控問(wèn)題。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所所長(zhǎng) 王微：政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)里最重要的作用，首先是要建立好，讓市場(chǎng)有序運(yùn)行的制度，比如說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易制度，比如說(shuō)住房融資的制度，另外就是說(shuō)要有立法， 包括像剛才提到的租賃法，現(xiàn)在我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)里的立法，是比較少的。
如何遏制巨額增量資金的宣泄?
齊魯資管的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在其微信公眾號(hào)發(fā)布的一篇名為《看得見(jiàn)底牌的博弈》中提到：
通過(guò)觀(guān)察2016年中國(guó)商業(yè)銀行的信用創(chuàng)造，就會(huì)發(fā)現(xiàn)要控制熱錢(qián)規(guī)模何等之難：2015年末，中國(guó)外匯占款余額為24.87萬(wàn)億元，至2016年末只有21.94萬(wàn)億元，一年內(nèi)減少近3萬(wàn)億，但2016年的M2增速依然維持是11.3%，即如果外匯占款不減少，則去年的M2應(yīng)該達(dá)到13.4%。盡管從表面看，商業(yè)銀行的新增信貸為12.65萬(wàn)億，但通過(guò)購(gòu)買(mǎi)財(cái)政部和地方政府債券大約6萬(wàn)億，通過(guò)同業(yè)義務(wù)增加資產(chǎn)近7萬(wàn)億，使得2016年的商業(yè)銀行國(guó)內(nèi)資產(chǎn)增加了25萬(wàn)億，故投放給市場(chǎng)的資金總量超乎想象。如此大的資金投放，加上原本已經(jīng)是巨無(wú)霸的社會(huì)資金，成為國(guó)內(nèi)持續(xù)資產(chǎn)荒的重要原因。
由于存量資金大部分都已經(jīng)配置在資產(chǎn)上了，由此形成了資產(chǎn)泡沫，而當(dāng)前政策的底牌又是穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)，即政策的底線(xiàn)是不去刺破泡沫，而只是抑制泡沫，這就到了泡沫不斷疊加。從過(guò)去近20年的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，每逢房地產(chǎn)政策收緊，房?jī)r(jià)漲幅趨緩或微跌時(shí)，都是買(mǎi)入的好時(shí)機(jī)，且?guī)缀趺扛羧昃褪且粋€(gè)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，如2000年、2003年、2006年、2009年、2012年和2015年。這就使得每年居民部門(mén)新增的資金大部分會(huì)去配置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)作為居民家庭最大比例的配置資產(chǎn)，延續(xù)了那么多年只漲不跌的神話(huà)，且本身又存在剛需和改善型需求。
相比之下，固定收益類(lèi)產(chǎn)品的配置需求相對(duì)弱些，因?yàn)轭A(yù)期收益率是不變的，這些年來(lái)回報(bào)率不斷下降，也導(dǎo)致了銀行和信托理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模增速的下降。資產(chǎn)配置需求最弱的還是二級(jí)市場(chǎng)的權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品(遠(yuǎn)不如PE、VC等的投資回報(bào)率高)，在過(guò)去27年中，累計(jì)漲幅都遠(yuǎn)低于樓市和債市，這兩年來(lái)表現(xiàn)更差。
正是因?yàn)闃鞘虚L(zhǎng)期演繹著財(cái)富效應(yīng)，使得今年居民家庭的增量資金依然會(huì)青睞樓市。為了抑制這些增量資金對(duì)樓市的宣泄，這兩天北京、廣州等地又出臺(tái)了更嚴(yán)厲的限購(gòu)增速，這說(shuō)明，即便沒(méi)有房產(chǎn)稅，抑制房?jī)r(jià)上漲的政策手段還是有的，只是再?lài)?yán)厲的政策還得有度，即不要刺破泡沫——這一底牌卻成為熱錢(qián)始終不愿離開(kāi)樓市的最大因素。
除了樓市存在泡沫，其他市場(chǎng)也或多或少地存在泡沫，之所以那么多所謂的理財(cái)產(chǎn)品能夠獲得較高的預(yù)期回報(bào)率，是因?yàn)槠涫找娑际墙⒘伺菽黄频幕A(chǔ)上，一旦泡沫破滅，所謂合理估值的假設(shè)就不復(fù)存在，有多少產(chǎn)品的價(jià)格還能保持堅(jiān)挺呢?所以，對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)以及匯率等管制強(qiáng)化已經(jīng)成為迫不得已的選擇，但卻不能成為永久的選擇。
不過(guò)，底牌既然已經(jīng)看見(jiàn)了，而且不會(huì)突然抽走，那么，2017年的各大類(lèi)資產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該都不大：跌多了，政策會(huì)放松，反彈可期;漲多了，政策會(huì)收緊，要注意回落風(fēng)險(xiǎn)。但不可否認(rèn)的是，沒(méi)有不破的泡沫，中短期的維穩(wěn)將導(dǎo)致長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的累積，這已經(jīng)成為我們未來(lái)不得不去對(duì)付的高難度牌局。
那么，對(duì)于限購(gòu)新政和未來(lái)走向等，聽(tīng)聽(tīng)市場(chǎng)人士和專(zhuān)家怎么說(shuō)：
原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)、著名財(cái)稅專(zhuān)家賈康：現(xiàn)在買(mǎi)不買(mǎi)房?該出手時(shí)就出手!
城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段的特征就是中心區(qū)要不斷擴(kuò)大，隨著中心區(qū)擴(kuò)大，越來(lái)越多的人轉(zhuǎn)到城鎮(zhèn)來(lái)定居，未來(lái)幾十年里邊有4億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城鎮(zhèn)成為市民，中心區(qū)域的房?jī)r(jià)如果你算它的成交均價(jià)來(lái)看，在這過(guò)程中間一定是一個(gè)上揚(yáng)曲線(xiàn)的模樣。
我的建議就是：你要趕快考慮，能出時(shí)就出手，只要說(shuō)你自己有一些錢(qián)的積累，再加上現(xiàn)在政策允許的按揭，該出手的時(shí)候出手。
鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉：
理論上講，嚴(yán)格的金融政策對(duì)控制房?jī)r(jià)上漲肯定是有比較明顯的效果，預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)下一步更穩(wěn)定。
交行金融中心研究員夏丹：
預(yù)計(jì)限購(gòu)范圍還有擴(kuò)大的趨勢(shì)，調(diào)控政策執(zhí)行力度也可能進(jìn)一步提升。市場(chǎng)不應(yīng)低估抑泡沫調(diào)控的決心，從當(dāng)前的形勢(shì)來(lái)看，保持合理的價(jià)格彈性是首要任務(wù)。
不論是一二線(xiàn)還是三四線(xiàn)城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛的過(guò)火情況都可能招致滅火措施迅速跟進(jìn)。房?jī)r(jià)漲幅排名居前的城市，以及城市圈溢出效應(yīng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲壓力明顯增大的熱點(diǎn)三四線(xiàn)市縣區(qū)，接下來(lái)都有升級(jí)限購(gòu)限貸的可能。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：
這一輪調(diào)控大概率是2017年會(huì)持續(xù)，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市升級(jí)調(diào)控，南京、廈門(mén)這些后面也難逃“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
環(huán)球時(shí)報(bào)總編胡錫進(jìn)：舉全家之力付首付，房子能早買(mǎi)就早買(mǎi)。
這兩天網(wǎng)上到處都在談?wù)摲績(jī)r(jià)，單位的年輕同事也在談買(mǎi)房子，由不得老胡不來(lái)跟著說(shuō)說(shuō)買(mǎi)房子的事。
我是過(guò)來(lái)人，想跟年輕人說(shuō)幾句有關(guān)房子的真心話(huà)。
第一，房子確實(shí)很重要。我認(rèn)為只要有能力，我是指能把全家的錢(qián)湊起來(lái)夠首付，月供也能承受，就別猶豫，能早買(mǎi)就早買(mǎi)，我是說(shuō)自己住的房子，不是指投資。自住房沒(méi)啥虧了賺了的，買(mǎi)了心理就踏實(shí)了。
第二學(xué)區(qū)房的事。老胡很理解，也是有力量咱就買(mǎi)。但是呢最好學(xué)區(qū)的房子，咱如果買(mǎi)不起千萬(wàn)別較真。
第三，新一代進(jìn)入中心大城市打拼的人都挺不容易的，全世界都是。我想說(shuō)如果你選擇，堅(jiān)決選擇移民，從一個(gè)小地方去大的中心城市打拼，就需要有勇氣，不懼競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)輿論可以批評(píng)、抱怨，但是你個(gè)人少抱怨，多努力，因?yàn)楸г箮筒涣四愕拿?，能夠?yàn)槟銊?chuàng)造更多機(jī)會(huì)的，還是你要努力。
最后我想說(shuō)，年輕人別氣餒!天無(wú)絕人之路，你不允許自己被一個(gè)問(wèn)題憋死，就絕不會(huì)有一個(gè)問(wèn)題讓你真的過(guò)不去。
總之，一切爭(zhēng)論而未決的問(wèn)題，都完全由現(xiàn)實(shí)生活中的實(shí)踐來(lái)解決。
