本報(bào)記者? ?梁寶欣? ?廣州報(bào)道
11月7日，《華夏時(shí)報(bào)》記者向廣州地區(qū)工商銀行、中國(guó)銀行等銀行了解到，廣州商業(yè)房貸利率不得低于3%。
“我們現(xiàn)在（房貸利率）都是3%，昨天也是3%，我們簽約的時(shí)候已經(jīng)跟客戶先說(shuō)好這個(gè)信息了，因?yàn)楝F(xiàn)在（房貸利率）變動(dòng)很大的。變動(dòng)的規(guī)則是銀行自行制定的，是分行這邊通知我們對(duì)外執(zhí)行3%?！睆V州地區(qū)工商銀行某網(wǎng)點(diǎn)工作人員11月7日向記者表示。
其實(shí)，10月21日，最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布后，廣州地區(qū)多家商業(yè)銀行調(diào)整房貸利率，彼時(shí)廣州有銀行的商業(yè)房貸利率低至2.6%，低于5年期公積金貸款利率2.85%，出現(xiàn)商貸與公積金利率“倒掛”情況。隨后，廣州地區(qū)各家商業(yè)銀行接到通知要求，商業(yè)房貸利率不得低于公積金貸款利率，并統(tǒng)一調(diào)整商業(yè)房貸利率至2.85%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，此事由于涉及到房貸利率反向的操作，需要加強(qiáng)政策解讀和預(yù)期引導(dǎo)，否則很容易理解偏差，最終影響政策效應(yīng)。目前上調(diào)應(yīng)理解為“房貸利率基本見(jiàn)底”，但不能理解為房貸利率政策收緊。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，此次廣州銀行業(yè)對(duì)于商貸利率下限的明確，就是為保持商貸利率與公積金貸款利率的一定差距，以維持公積金貸款的普惠性特征。
商業(yè)銀行房貸利率調(diào)回3%
11月6日，市場(chǎng)消息稱(chēng)，11月7日起，廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各行商業(yè)房貸利率不得低于3%。
11月7日，記者向廣州地區(qū)多家銀行求證，了解到上述消息屬實(shí)，有些銀行網(wǎng)點(diǎn)的房貸利率甚至從11月6日就變成3%。
廣州地區(qū)招商銀行某網(wǎng)點(diǎn)工作人員11月7日向記者表示，“今天開(kāi)始（房貸利率）3%，昨天還是2.85%。這個(gè)3%是統(tǒng)一規(guī)定的，反正（廣州地區(qū)）各個(gè)銀行統(tǒng)一調(diào)整為3%?！?/p>
上述工作人員還提到，最近這半個(gè)月來(lái)，房貸利率變來(lái)變?nèi)ィ兊猛斓?。之前比較長(zhǎng)的一段時(shí)間基點(diǎn)是確定的，主要是LPR變動(dòng)。但是最近可能因?yàn)長(zhǎng)PR降了，一下子各種變動(dòng)比較多。3%的房貸利率能持續(xù)多久，也不太清楚。目前廣州地區(qū)各大銀行的房貸利率是3%。
從2.85%漲至3.0%，購(gòu)房者買(mǎi)房要多花多少錢(qián)？記者以利率執(zhí)行2.85%，100萬(wàn)元商業(yè)貸款本金，30年期等額本息還款方式計(jì)算，需支付總利息48.88萬(wàn)元，每月月供4135.57元。
同樣條件下，當(dāng)利率漲至3.0%，需支付總利息51.78萬(wàn)元，月供4216.04元。這也意味著，購(gòu)房者總還款利息多付2.9萬(wàn)元。
廣州市民劉先生在今年國(guó)慶節(jié)期間定購(gòu)了一套南沙的房子，交了定金，但還沒(méi)網(wǎng)簽。對(duì)于此次廣州地區(qū)商業(yè)房貸利率，劉先生評(píng)論道：“看不懂銀行這操作，可能是覺(jué)得10月數(shù)據(jù)很好，也有可能是要等公積金利率下調(diào)了再跟著下調(diào)?！?/p>
值得一提的是，據(jù)記者了解，不僅僅是廣州，珠海、南京、武漢等城市的主流商業(yè)銀行近段時(shí)間也將房貸利率調(diào)回3%。
保持商貸與公積金貸款利率的一定差距
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜曾在10月31日分析指出，自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累計(jì)調(diào)降125BP，各城市浮動(dòng)加點(diǎn)數(shù)也有不同程度降低。與此同時(shí)，5年期以上公積金貸款利率自2019年以來(lái)僅調(diào)降2次共40BP，商業(yè)貸款與公積金貸款之間的利差明顯收窄。
而對(duì)于此次廣州地區(qū)上調(diào)商業(yè)房貸利率的事情，李宇嘉認(rèn)為，從原因來(lái)看，這是商業(yè)貸款利率快速下行，而公積金利率調(diào)整較慢所致。此前，預(yù)期公積金貸款利率也會(huì)下行，10月17日，住建部等五部委的會(huì)議提出“四個(gè)降低”，其中之一就是公積金貸款利率降了0.25個(gè)百分點(diǎn)，但這不足以解決利率“倒掛”的問(wèn)題。市場(chǎng)也預(yù)期公積金利率會(huì)繼續(xù)下調(diào)，畢竟此前商貸基準(zhǔn)利率LPR已經(jīng)在年內(nèi)下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn)。此次廣州銀行業(yè)對(duì)于商貸利率下限的明確，就是為保持商貸利率與公積金貸款利率的一定差距，以維持公積金貸款的普惠性特征。
“去年以來(lái)，房貸利率下降幅度非?？欤确浅４?，本質(zhì)上是銀行為了搶房貸份額，出現(xiàn)內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，即通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)（降低利率）來(lái)獲取客戶。但內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有贏家，不僅會(huì)導(dǎo)致銀行不計(jì)成本搶客戶（比如貸款返點(diǎn)），在貸款審批上降低門(mén)檻，后期會(huì)導(dǎo)致不良率上升，而且導(dǎo)致市場(chǎng)可能會(huì)形成利率繼續(xù)下降，從而等待利率下調(diào)而推遲買(mǎi)房。更嚴(yán)重的是，客戶為王的時(shí)代下，客戶坐地起價(jià)，看誰(shuí)的利率低而選擇貸款銀行，導(dǎo)致無(wú)序的價(jià)格戰(zhàn)而對(duì)金融穩(wěn)定產(chǎn)生沖擊。”李宇嘉說(shuō)道。
在李宇嘉看來(lái)，房貸利率不僅由競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系來(lái)衡量，而是包含金融服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)控制、資金成本、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等等綜合決定利率水平，也受政策因素（存款準(zhǔn)備金率、存款利率、公開(kāi)市場(chǎng)操作利率等）。此次明確了房貸利率不能低于3%，打消了市場(chǎng)對(duì)于利率無(wú)底線下降的預(yù)期，也實(shí)時(shí)叫停了無(wú)序的、內(nèi)卷式的價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)、提高金融服務(wù)是有好處的。差別化的信貸政策，本來(lái)就有利率下限的約束。比如近期存量房貸利率批量下調(diào)確定為不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)。
另外，嚴(yán)躍進(jìn)還提到，廣州是當(dāng)前樓市回穩(wěn)態(tài)勢(shì)下首個(gè)上調(diào)房貸利率下限的城市。如果此前廣州把房貸利率從3.6%上調(diào)到3.85%，那其實(shí)本身信號(hào)意義不大。因?yàn)橛捎贚PR本身下降了25個(gè)基點(diǎn)，所以銀行會(huì)主動(dòng)加25個(gè)基點(diǎn)。但是現(xiàn)在要回到3%，自然就有新的含義了。通俗來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行變得更有底氣了，這和房貸業(yè)務(wù)量增加、銀行適當(dāng)考慮一些利潤(rùn)的因素等都有關(guān)系。反過(guò)來(lái)也側(cè)面要求各地不要過(guò)多的觀望，要持續(xù)關(guān)注一些購(gòu)房中的政策變量的變化。
“廣州的做法有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，各地要適當(dāng)關(guān)注政策的變化，主動(dòng)謀劃和優(yōu)化購(gòu)房策略，抓住四季度購(gòu)房政策歷史最寬松的黃金期，積極購(gòu)房和釋放需求?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
而對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)利率走勢(shì)判斷，李宇嘉則認(rèn)為，3%也不是長(zhǎng)期執(zhí)行的利率下限，后續(xù)如果政策因素調(diào)整，比如下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率、下調(diào)了存款利率和公開(kāi)市場(chǎng)操作利率等，貸款利率也會(huì)跟著下降。但不管怎么說(shuō)，不管3%合不合理，都要避免無(wú)序的、內(nèi)卷式的利率價(jià)格戰(zhàn)。
責(zé)任編輯：張蓓? ?主編：張?jiān)?/p>