本報記者? ?梁寶欣? ?廣州報道

11月7日，《華夏時報》記者向廣州地區(qū)工商銀行、中國銀行等銀行了解到，廣州商業(yè)房貸利率不得低于3%。

“我們現(xiàn)在（房貸利率）都是3%，昨天也是3%，我們簽約的時候已經(jīng)跟客戶先說好這個信息了，因為現(xiàn)在（房貸利率）變動很大的。變動的規(guī)則是銀行自行制定的，是分行這邊通知我們對外執(zhí)行3%?！睆V州地區(qū)工商銀行某網(wǎng)點工作人員11月7日向記者表示。

其實，10月21日，最新貸款市場報價利率（LPR）公布后，廣州地區(qū)多家商業(yè)銀行調(diào)整房貸利率，彼時廣州有銀行的商業(yè)房貸利率低至2.6%，低于5年期公積金貸款利率2.85%，出現(xiàn)商貸與公積金利率“倒掛”情況。隨后，廣州地區(qū)各家商業(yè)銀行接到通知要求，商業(yè)房貸利率不得低于公積金貸款利率，并統(tǒng)一調(diào)整商業(yè)房貸利率至2.85%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對記者表示，此事由于涉及到房貸利率反向的操作，需要加強政策解讀和預(yù)期引導(dǎo)，否則很容易理解偏差，最終影響政策效應(yīng)。目前上調(diào)應(yīng)理解為“房貸利率基本見底”，但不能理解為房貸利率政策收緊。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，此次廣州銀行業(yè)對于商貸利率下限的明確，就是為保持商貸利率與公積金貸款利率的一定差距，以維持公積金貸款的普惠性特征。

商業(yè)銀行房貸利率調(diào)回3%

11月6日，市場消息稱，11月7日起，廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各行商業(yè)房貸利率不得低于3%。

11月7日，記者向廣州地區(qū)多家銀行求證，了解到上述消息屬實，有些銀行網(wǎng)點的房貸利率甚至從11月6日就變成3%。

廣州地區(qū)招商銀行某網(wǎng)點工作人員11月7日向記者表示，“今天開始（房貸利率）3%，昨天還是2.85%。這個3%是統(tǒng)一規(guī)定的，反正（廣州地區(qū)）各個銀行統(tǒng)一調(diào)整為3%?！?/p>

上述工作人員還提到，最近這半個月來，房貸利率變來變?nèi)?，變得挺快的。之前比較長的一段時間基點是確定的，主要是LPR變動。但是最近可能因為LPR降了，一下子各種變動比較多。3%的房貸利率能持續(xù)多久，也不太清楚。目前廣州地區(qū)各大銀行的房貸利率是3%。

從2.85%漲至3.0%，購房者買房要多花多少錢？記者以利率執(zhí)行2.85%，100萬元商業(yè)貸款本金，30年期等額本息還款方式計算，需支付總利息48.88萬元，每月月供4135.57元。

同樣條件下，當(dāng)利率漲至3.0%，需支付總利息51.78萬元，月供4216.04元。這也意味著，購房者總還款利息多付2.9萬元。

廣州市民劉先生在今年國慶節(jié)期間定購了一套南沙的房子，交了定金，但還沒網(wǎng)簽。對于此次廣州地區(qū)商業(yè)房貸利率，劉先生評論道：“看不懂銀行這操作，可能是覺得10月數(shù)據(jù)很好，也有可能是要等公積金利率下調(diào)了再跟著下調(diào)?！?/p>

值得一提的是，據(jù)記者了解，不僅僅是廣州，珠海、南京、武漢等城市的主流商業(yè)銀行近段時間也將房貸利率調(diào)回3%。

保持商貸與公積金貸款利率的一定差距

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜曾在10月31日分析指出，自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累計調(diào)降125BP，各城市浮動加點數(shù)也有不同程度降低。與此同時，5年期以上公積金貸款利率自2019年以來僅調(diào)降2次共40BP，商業(yè)貸款與公積金貸款之間的利差明顯收窄。

而對于此次廣州地區(qū)上調(diào)商業(yè)房貸利率的事情，李宇嘉認為，從原因來看，這是商業(yè)貸款利率快速下行，而公積金利率調(diào)整較慢所致。此前，預(yù)期公積金貸款利率也會下行，10月17日，住建部等五部委的會議提出“四個降低”，其中之一就是公積金貸款利率降了0.25個百分點，但這不足以解決利率“倒掛”的問題。市場也預(yù)期公積金利率會繼續(xù)下調(diào)，畢竟此前商貸基準利率LPR已經(jīng)在年內(nèi)下調(diào)了60個基點。此次廣州銀行業(yè)對于商貸利率下限的明確，就是為保持商貸利率與公積金貸款利率的一定差距，以維持公積金貸款的普惠性特征。

“去年以來，房貸利率下降幅度非常快，幅度非常大，本質(zhì)上是銀行為了搶房貸份額，出現(xiàn)內(nèi)卷式競爭的結(jié)果，即通過價格戰(zhàn)（降低利率）來獲取客戶。但內(nèi)卷式競爭沒有贏家，不僅會導(dǎo)致銀行不計成本搶客戶（比如貸款返點），在貸款審批上降低門檻，后期會導(dǎo)致不良率上升，而且導(dǎo)致市場可能會形成利率繼續(xù)下降，從而等待利率下調(diào)而推遲買房。更嚴重的是，客戶為王的時代下，客戶坐地起價，看誰的利率低而選擇貸款銀行，導(dǎo)致無序的價格戰(zhàn)而對金融穩(wěn)定產(chǎn)生沖擊?！崩钣罴握f道。

在李宇嘉看來，房貸利率不僅由競爭關(guān)系來衡量，而是包含金融服務(wù)、風(fēng)險控制、資金成本、行業(yè)競爭等等綜合決定利率水平，也受政策因素（存款準備金率、存款利率、公開市場操作利率等）。此次明確了房貸利率不能低于3%，打消了市場對于利率無底線下降的預(yù)期，也實時叫停了無序的、內(nèi)卷式的價格戰(zhàn)競爭，這對于防范風(fēng)險、提高金融服務(wù)是有好處的。差別化的信貸政策，本來就有利率下限的約束。比如近期存量房貸利率批量下調(diào)確定為不低于LPR減30個基點。

另外，嚴躍進還提到，廣州是當(dāng)前樓市回穩(wěn)態(tài)勢下首個上調(diào)房貸利率下限的城市。如果此前廣州把房貸利率從3.6%上調(diào)到3.85%，那其實本身信號意義不大。因為由于LPR本身下降了25個基點，所以銀行會主動加25個基點。但是現(xiàn)在要回到3%，自然就有新的含義了。通俗來說，商業(yè)銀行變得更有底氣了，這和房貸業(yè)務(wù)量增加、銀行適當(dāng)考慮一些利潤的因素等都有關(guān)系。反過來也側(cè)面要求各地不要過多的觀望，要持續(xù)關(guān)注一些購房中的政策變量的變化。

“廣州的做法有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，各地要適當(dāng)關(guān)注政策的變化，主動謀劃和優(yōu)化購房策略，抓住四季度購房政策歷史最寬松的黃金期，積極購房和釋放需求?！眹儡S進說。

而對于后續(xù)市場利率走勢判斷，李宇嘉則認為，3%也不是長期執(zhí)行的利率下限，后續(xù)如果政策因素調(diào)整，比如下調(diào)了存款準備金率、下調(diào)了存款利率和公開市場操作利率等，貸款利率也會跟著下降。但不管怎么說，不管3%合不合理，都要避免無序的、內(nèi)卷式的利率價格戰(zhàn)。

責(zé)任編輯：張蓓? ?主編：張豫寧