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到了今天，觀察樓市的數(shù)據(jù)，已經(jīng)不單單是只看房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，而在樓市的前瞻判斷上，金融數(shù)據(jù)的表現(xiàn)更加重要。
今年3月的金融數(shù)據(jù)很特殊。特殊在什么地方呢？
今年3月的居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)終于出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)的跡象。
就在前幾天，央媽公布的3月金融數(shù)據(jù)真是提振了市場(chǎng)的信心。央媽也是趕在周末提前發(fā)布了這個(gè)利好消息。
社融規(guī)模58879億，同比多增10544億，存量同比的增速8.4%。
社融是社會(huì)上的融資需求體現(xiàn)，從去年的9月以來(lái)社融就在底部反復(fù)摩擦，現(xiàn)在終于出現(xiàn)了增速上升的趨勢(shì)。
新增人民幣貸款36400億，3月非金融企業(yè)貸款新增了28400億元，同比多增5000億，在這里面，短期貸款新增14400億元，中長(zhǎng)期貸款15800億元，企業(yè)票據(jù)融資-1984億元。
這是非金融企業(yè)的融資，中長(zhǎng)期貸款對(duì)應(yīng)著企業(yè)的設(shè)備投資，短期貸款對(duì)應(yīng)著企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)，而票據(jù)融資對(duì)應(yīng)著套利。當(dāng)票據(jù)融資減少，而中長(zhǎng)期和短期貸款增多時(shí)，說(shuō)明實(shí)體企業(yè)開始通過(guò)借貸投入到實(shí)體業(yè)務(wù)里了。企業(yè)端的融資出現(xiàn)了好的跡象。
3月的PMI指數(shù)也是能夠?qū)φ丈?月的金融數(shù)據(jù)，3月的PMI達(dá)到了50.5%，在榮枯線以上，更加需要注意的是新訂單數(shù)，新訂單指數(shù)在51.8%，環(huán)比2月提升了0.7個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明需求端出現(xiàn)了積極的信號(hào)。
在居民端，居民貸款新增9853億元，同比多增了447億元，而中短期貸款新增4841億元，同比少增67億元，而中長(zhǎng)期貸款新增5047億元，同比多增531億元。
中短期貸款對(duì)應(yīng)著居民的消費(fèi)，中長(zhǎng)期貸款對(duì)應(yīng)著按揭買房。而3月的數(shù)據(jù)明白的告訴我們消費(fèi)還待促進(jìn)，但是關(guān)于房地產(chǎn)的按揭貸款達(dá)到了2024年以來(lái)的最高值。
說(shuō)明什么？說(shuō)明居民終于開始買房了。
這是個(gè)重要的信號(hào)，也是中長(zhǎng)期貸款的一個(gè)拐點(diǎn)。當(dāng)這個(gè)信號(hào)出現(xiàn)時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)的出清接近了尾聲，房地產(chǎn)行業(yè)快要觸底了。
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我知道一說(shuō)房地產(chǎn)快要觸底肯定會(huì)有人罵我，說(shuō)我是房吹。因?yàn)樗垡姷姆績(jī)r(jià)并沒(méi)有止跌。
全國(guó)除了個(gè)別城市，多數(shù)城市的二手房?jī)r(jià)依然還在往下降。仍然有大量的業(yè)主在拋售，在焦慮房子賣不出去。
這個(gè)是事實(shí)。
但是另一個(gè)事實(shí)是什么呢，另一個(gè)事實(shí)是重點(diǎn)城市的新房成交量增速已經(jīng)轉(zhuǎn)正了，這是第一次轉(zhuǎn)正。
重點(diǎn)城市的二手房成交量出現(xiàn)了大跨度的提升，部分城市的二手房市場(chǎng)成為了成交的主力，因?yàn)闃I(yè)主們的以價(jià)換量，促成了二手房成交的大爆發(fā)。
這個(gè)可以拿數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。
根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，2025年一季度重點(diǎn)30城的新房成交面積3035萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)了6.4%。而在這里面，有14城的新房成交量漲幅在20%以上。
像深圳，一季度的成交面積同比增長(zhǎng)了74.71%，深圳的庫(kù)存面積剩了743萬(wàn)方，就這些庫(kù)存里面還有不少是遠(yuǎn)郊或者邊角料的房子。去掉邊角料，深圳真正能賣的新房數(shù)量已經(jīng)不多了。
像成都，成都一季度新房成交面積同比增長(zhǎng)28.05%，一個(gè)季度成交了360萬(wàn)方，成交規(guī)模冠絕30個(gè)重點(diǎn)城市。
還有南京、寧波、合肥等城市基本面不錯(cuò)，庫(kù)存相對(duì)合理的城市，一季度的新房成交量漲幅都在30%以上。
二手房的成交量也在往上猛漲。一季度30個(gè)重點(diǎn)城市二手房的成交面積為5300萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)了21%。
在這些城市里，深圳和杭州成交量領(lǐng)漲全國(guó)，二手房的成交量同比增長(zhǎng)了50%以上，而如上海、寧波、成都和北京這些強(qiáng)勢(shì)城市的二手房成交量同比也增長(zhǎng)了30%以上。
二手房的房?jī)r(jià)大部分城市還在跌，但是少數(shù)二手房的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲。
比如杭州、深圳、北京、上海，這些熱點(diǎn)一二線城市的核心區(qū)域次新房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)在去年的9月，現(xiàn)在的核心區(qū)域二手房?jī)r(jià)相較于去年的9月有5%-10%左右的向上漲幅。
一季度樓市的數(shù)據(jù)是能夠和3月份的金融數(shù)據(jù)相對(duì)照上的。不管是樓市的數(shù)據(jù)，還是金融數(shù)據(jù)都在表明樓市調(diào)整接近了尾聲。
現(xiàn)在全國(guó)樓市的狀態(tài)像什么呢？像一個(gè)左側(cè)交易的狀態(tài)。
看整體的數(shù)據(jù)，仍然是向下的，看多數(shù)城市的二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)也是向下的。
但是在調(diào)整幾年的向下態(tài)勢(shì)里，又出現(xiàn)了不一樣的信號(hào)。這些不一樣的信號(hào)主要包括——
全國(guó)重點(diǎn)一二線城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了上漲。
重點(diǎn)城市的一二手房成交量出現(xiàn)了上漲。
個(gè)別重點(diǎn)城市已經(jīng)突破了跌的狀態(tài)，長(zhǎng)達(dá)半年多的時(shí)間走出了獨(dú)立的行情。
你可以說(shuō)樓市分化，說(shuō)新房和二手房的產(chǎn)品和價(jià)格分化，說(shuō)不同城市之間的行情分化，但是再分化的行情走到極端總歸是要回歸正態(tài)分布。
樓市周期也像鐘擺一樣，從一個(gè)極端之后，再掉頭往回走，奔走在另一個(gè)極端的路上。
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天下沒(méi)有只漲不跌的資產(chǎn)，也沒(méi)有只跌不漲的資產(chǎn)。漲多了必有泡沫破裂的那一日，跌多了總有跌出性價(jià)比的那一天。
如果過(guò)去二十年打上房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的思想鋼印一樣，這幾年大眾又被打上了房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)跌的思想鋼印。
其實(shí)漲或者跌，打哪個(gè)思想鋼印都不正確。正確的是隨時(shí)觀察市場(chǎng)正在發(fā)生的變化。跟蹤市場(chǎng)的趨勢(shì)，通過(guò)各項(xiàng)數(shù)據(jù)的交叉驗(yàn)證去獲得盡量真實(shí)的信息。
真實(shí)的信息，永遠(yuǎn)不是隨大流，永遠(yuǎn)在情緒之外。
我用金融數(shù)據(jù)和樓市數(shù)據(jù)交叉得出的一些信息分享給大家，只是讓大家看到樓市正在發(fā)生的變化。
這些變化里面，也藏著房地產(chǎn)觸底的拐點(diǎn)。
上面的分析是就當(dāng)下情況的分析，那四月以后還會(huì)有新的情況出現(xiàn)。比如當(dāng)下的關(guān)稅戰(zhàn)沖擊。
關(guān)稅戰(zhàn)博弈的情況會(huì)影響到外貿(mào)和出口。
外貿(mào)和出口又會(huì)影響到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本面，進(jìn)而影響到企業(yè)的營(yíng)收和打工人的收入。
而收入也會(huì)影響到后面各個(gè)城市的房?jī)r(jià)。
所有鏈條的傳導(dǎo)都是一環(huán)扣一環(huán)的。關(guān)稅這個(gè)變量也會(huì)在未來(lái)的3-5個(gè)月以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
當(dāng)然，在面對(duì)關(guān)稅沖擊這個(gè)外部變量之后，內(nèi)部的政策刺激也是對(duì)沖的另一個(gè)變量。這些都放到4-5月去看。
但是從目前房地產(chǎn)的內(nèi)生動(dòng)力來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)確實(shí)是在悄悄好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)也在一點(diǎn)點(diǎn)復(fù)蘇。這些都是好的跡象。
我們不能光看見悲觀的一面，也要看到在悲觀的底層之上，還有樂(lè)觀的萌芽。
在經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)型過(guò)程中，家庭財(cái)富正在發(fā)生大遷徙與大洗牌。
圈里有什么？
你熟悉的米公子、和卿、慧凈、龍貓、大白、方潛平、喬妹等等都在這個(gè)平臺(tái)上。
